1. В 2020 в продажу поступило всего 8 проектов на 1300 квартир, половина из которых относится к классу премиум (Grand View (SetlCity), Крестовский IV (RBI), Мадонна Бенуа (Еврострой) и Meltzer Hall (Alfa Faberge)); половина к бизнес-классу (Октавия (Балтийская коммерция), Созидатели (RBI), Borovaya (Распроф), Tesoro (Аквилон-Инвест)). Последний проект - Tesoro (Аквилон-Инвест) – ранее планировался как проект Kingdom, но в 2019 году был снят с продаж, а денежные средства покупателям возвращены. Только один проект – реконструкция от компании RBI на Крестовском – имеет статус апарт-отеля, все остальные проекты реализуются в жилом фонде.
Вывод новых объектов был катастрофически мал. Сказались последствия трёх предыдущих лет, связанные со сменой политической власти в городе, трудоёмкостью реализации обычно небольших проектов в историческом центре и, как следствие, с постоянно снижающейся маржинальностью новых участков застройки. Немногочисленные крупные проекты, такие как Палацио, Neva-Neva, апартаменты Yes, Skandi Clubb, Next, в основном были распроданы до 2019 года и сейчас подошли к завершающему этапу реализации. Новых крупных проектов на рынок не поступило.
2. Основные показатели рынка первичной недвижимости в историческом центре
3.В 2020 году по сравнению с предыдущим годом объём предложения (в метрах) сократился на 22%, объём продаж – только на 18%. И если в 2018-2019 гг объёмы предложения и спроса были сбалансированы, то в 2020 году – предложения стало явно недостаточно.
Всплеск спроса, также как и на всём рынке Петербурга, пришёлся на вторую половину года. И также как на всём первичном рынке, причинами стали: самые низкие ипотечные ставки на новые квартиры, понижение доходности вкладов, ужесточение их регулирования (в т.ч. передача информации в ЦБ, дополнительные налоговые отчисления). Кроме того, ажиотаж и лавинообразный рост цен был подстёгнут очень низким темпом прироста новых проектов и маленьким выбором квартир в центре.
4.Средняя стоимость метра увеличилась за год на 21% с 233 до 288 тыс. руб за метр. Основной объём подорожания также пришёлся на вторую половину года и коснулся преимущественно объектов бизнес-класса, т.к. ипотека в большей степени распространена в бизнес-классе и, в первую очередь, обычно вымывается недорогое предложение. Но в целом из-за ажиотажного спроса в конце года только единичные проекты (Фонтанка 76 (Ховард), Тринити (GHP Group) и Esper (Еврострой)) не затронуло повышение цен. А все новые адреса поступили в продажу с уже предельно высокой ценовой планкой.
5. За счёт более высоких продаж «недорогих» квартир изменилась структура предложения и спроса по классам. Годом ранее доля бизнес-класса в предложении составляла 60%; спроса – около 80%. В 2020 году спрос всё также был смещён в сторону объектов бизнес-класса, но теперь его доля упала в предложении до 50%, в продажах – до 63%.
6. Изменилась структура спроса по типу недвижимости. В связи со стремлением властей запретить/ограничить возведение апарт-отелей, их доля в предложении стала сокращаться. При этом объём продаж апартов из-за низкой стоимости лота пока остался на прежнем уровне.
7. Традиционно структура предложения и спроса по районам была неоднородной. Как обычно, недостаточно объектов в Адмиралтейском районе. Ничтожно мал стал выбор новых квартир на Крестовском острове. Сформировался недостаток нового предложения в Центральном районе. Основной объём выбора и, как следствие, продаж сосредоточен на Петроградской стороне и Петровском острове.
Средняя цена, по которой покупатели готовы приобретать квартиры, составляет 230-260 тыс.руб., застройщики сейчас просят в среднем на 30% больше. Выбивается из общей картины Крестовский и Каменный острова по причине отсутствия на их территории нового строительства, а также историческая часть В.О. в связи с тем, что её объектам зачастую приходится конкурировать с менее дорогими объектам на пограничной к центру территории. В принципе такой покупательский подход заметен на территории всех центральных районов – из-за снижения объема предложения и высоких цен на остатки спрос смещается на вторичный рынок или первичный рынок на смежных с центральными районами территориях.
8. В 2020 году клиенты стремились приобрести готовую недвижимость: предложение сданных в эксплуатацию квартир составило всего 24%; спрос – 47%.
9. За год покупательские предпочтения по площадям квартир практически не изменились. Всё также наблюдается явная нехватка 1 комнатных вариантов (в т.ч. квартир типа 2Е), в то время как в избытке есть квартиры с 3-мя и более комнатами.
10. Квартиры с отделкой в центре города «не приживаются»: только каждая 6-я сделка идёт с отделкой. Доля таких покупок в течение 2 лет не изменилась, и в новых проектах квартиры с отделкой не предлагаются.
11.Видовые характеристики, также как и 2 года назад, добавляют к цене проекта в среднем 15%, однако покупатели продолжают голосовать рублём в сторону более дешёвых вариантов. Скорее всего, это связано с тем, что, во-первых, основная задача – купить квартиру в центре, а во-вторых – девелоперы уделяют много внимания архитектуре и благоустройству проектов, тем самым формируя красивую благоустроенную среду без привязки к исторической достопримечательности или природному ландшафту.
12. Среди основных игроков рынка прочное первое место сохраняется за Setl – доля компании по продажам в 2020 году составила 17%. На 2-м месте RBI – 11%, 8% -у Евростроя и по 7% у ЛСР и Ленспецсму.
Справочно
Оцениваемая территория:
- Петроградский район с островами, при этом отдельно рассматривается Петроградская сторона Крестовский и Каменный острова, а также Петровский остров;
- Центральный район до Обводного канала;
- Адмиралтейский район до Обводного канала, далее с запада до Старо-Петергофского шоссе / наб.реки Пряжки и Ново-Адмиралтейского канала;
- Василеостровский район по наб.Лейтенанта Шмидта/ 24-25 линиям/ Малым проспектом/ 16-17 линиям и наб.реки Смоленки.
- Эксклюзивные проекты не анализируются, т.к. сделки по ним носят случайный характер, а немногочисленные клиенты, имеющие возможность приобрести квартиру в подобном доме, готовы рассматривать объекты класса премиум.
Ссылка на статью: https://zen.yandex.ru/media/id/5db43d738600e100b1da823b/kratkaia-spravka-o-rynke-pervichnoi-nedvijimosti-istoricheskogo-centra-peterburga-608bc49c90ed913710b1ae9f