Санкт-Петербургнаб. реки Фонтанки д. 13, БЦ «ОСКАР»
Время работы: 10:00 — 21:00

Защита добросовестных покупателей

14 февраля, 2020
139
321
Первого января этого года вступил в силу закон, защищающий добросовестных приобретателей жилья. Давайте разберемся, привносит ли он что-то действительно новое и в чем его суть.

Пункт 6 статьи 8.1 Гражданского Кодекса («Государственная регистрация прав на имущество») был дополнен абзацем, в соответствии с которым покупатель недвижимого имущества, полагавшийся при его приобретении на данные ЕГРН, по умолчанию признается добросовестным (статьи 234 и 302). Исключение — ситуации, когда в судебном порядке доказано, что он знал или должен был знать об отсутствии права на отчуждение этого имущества у лица, от которого ему перешли права на эту недвижимость.

Предполагается, что новый закон поставит точку в сотнях случаев, когда люди законно покупали жилье, а в итоге оставались ни с чем, поскольку спустя время выяснялось, что продавец не имел на него никаких прав или нарушил права некоей третьей стороны — несовершеннолетние, прописанные в том же жилье, наследники и так далее.

С формальной точки зрения, защитить свои интересы в суде можно было и раньше, но на практике доказать умысел со стороны бывшего собственника, а тем более взыскать с него деньги было крайне сложно. Часто оказывалось, что продавец уже потратил деньги, не имеет имущества, которое можно было бы изъять, даже нигде официально не работает или трудится за мизерную зарплату.
Еще более беспомощным оказывался новый собственник в ситуациях, когда жилье требовали вернуть не бывшему владельцу, а государству, ссылаясь на то, что конкретный чиновник, одобривший сделку купли-продажи не имел на это права или ошибся. Понятно, что владелец в этом случае никаким владельцем и не был, жилье в федеральной собственности и сделка изначально незаконна, и вы, как покупатель, могли об этом не знать. Но это с точки зрения здравого смысла, а закон суров — недвижимость возвращается государству, вы годами бьетесь в судах за компенсацию.

Отдельный пункт — фактическая безответственность Росреестра, который проводит и регистрирует все подобные сделки. Выписка из ЕГРН, в которой четко обозначалось, что объект не находится в залоге или под обременением, в итоге оказывалась ничего не значащей бумажкой, содержащей неверные сведения.

В новой редакции закона государство обязуется возместить покупателю фактические затраты или кадастровую стоимость недвижимости, которую у него по каким-либо причинам конфискуют. Правда, только на основании соответствующего решения суда. Расслабляться, впрочем, не стоит — нововведение касается только той информации, которая содержится в справке ЕГРН. Тонкости вступления в наследство, сами «внезапные» наследники, переуступки прав, обязательные доли, выписывания и прописывания остались за бортом и по-прежнему могут быть основанием для оспаривания сделки. Кроме того, в суде могут все-таки доказать, что покупатель знал об отсутствии права и тогда защита новых поправок на него не распространяется.

Вдумчивый анализ ситуации показывает, что без помощи квалифицированного брокера и юриста в такого рода сделки лучше не вступать вовсе. Когда на кону миллионы, а то и десятки миллионов рублей, время и нервы, лучше подстраховать себя профессиональной поддержкой знающего специалиста.

Тем не менее, сама по себе инициатива с наведением порядка в сфере торговли жильем и изменение законотворческого курса на защиту прав добросовестного приобретателя можно оценивать только позитивно. Надеемся, что в ближайшем будущем будут предприняты какие-то новые шаги в этом направлении.