Аналитика первичного рынка II квартала 2019

Общее состояние рынка

Во втором квартале 2019 года в продажу поступило два новых жилых дома бизнес-класса: «Дом Керстена» и «Форсайт». Кроме того, фактически открыты продажи в ЖК «Идеалист». Объем предложения продолжает медленно сокращаться и составил 266 200 м², что на 2% меньше предыдущего периода. На состоянии рынка сказываются аномально высокие продажи 2018 года, постепенное усложнение запуска новых проектов и неопределенная ситуация с дальнейшей судьбой первичного рынка. Продажи второго квартала 2019 на треть меньше аналогичного периода 2018 года и меньше показателей первого квартала 2019. Ситуация для рынка нетипичная, однако основания для паники нет. В прошлом году «точкой роста» продаж был старт проектов на Петровском острове. В настоящий момент продажи в этой локации стабилизировались и «взрывных» продаж не происходит. С другой стороны, присутствие на рынке большого количества хорошо проработанных премиальных объектов с разной степенью готовности повышает интерес к этому сегменту. В первую очередь это связано с вымыванием интересных квартир бизнес-сегмента, во вторую — с тем, что бизнес-класс больше подвержен влиянию непростой экономической ситуации в городе и стране. Структура предложения и продаж по типу недвижимости осталась прежней: подавляющее большинство покупателей голосуют рублем за покупку квартир, а не юнитов. Кроме того, спрос частично сместился на клубные дома сегмента exclusive.

Ситуация по районам города

Благодаря выходу в продажу нескольких проектов в Адмиралтейском районе предложение и спрос территориально сместились в этот район. В нем явно наблюдается недостаток новостроек, поэтому ожидаем, что новые объекты стартуют успешно. Впрочем, лидирует (как по спросу, так и по предложению) Петроградская сторона, отняв лидерство у Центрального. Причем в лидерах «Петроградка» даже без учета Крестовского, Каменного и Петровского островов, которые оцениваются и как самостоятельные локации. В основном на рынке присутствует локационная сбалансированность, кроме Петроградской стороны, где спрос отстает от предложения (29% против 34%), и Василеостровского района, где устоявшийся спрос превышает предложение (23% против 9%). Активно набирает популярность Петровский остров — во втором квартале спрос на эту локацию составил уже 21% от всех сделок на рынке при доле по предложению в 27%.

Цены и тренды

Видовые характеристики все еще влияют на позиционирование проекта и добавляют к цене, в среднем, от 15% до 30%. Однако, покупатели продолжают выбирать более дешевые варианты, стремясь купить благоустроенное жилье в центре без привязки к историческим достопримечательностям или природному ландшафту. Кроме того, в продажу начинают поступать проекты на границе исторического центра города. К примеру, ЖК «Нобелиус». Предполагаем, что в дальнейшем эти адреса могут сместить спрос с объектов центра в так называемый «серый пояс» города и расширить условную границу «дорогой» недвижимости. Крупнейший проект рассматриваемого периода — сделка по продаже целого этажа площадью 760 м² в комплексе апартаментов на Каменном острове с озвученной ценой в 16 000 € за м². В десятку объектов-лидеров продаж попал один комплекс премиум-класса — ЖК «Futurist»: в нем реализовано 2 043 м² по средневзвешенной цене прайса 281 000 ₽ за м². Максимальные продажи в центре Санкт-Петербурга регулярно фиксируются в ЖК «Палацио»: продано 6001 м² по средневзвешенной цене готовой части в 173 000 ₽ за м² и строящейся в 139 000 ₽ за м².