Премиум оживился

В третьем квартале 2018 года сегмент элитного жилья продемонстрировал оживление. На рынок вышел первый в этом году элитный проект, а объем продаж вырос на 48% по сравнению с предыдущим кварталом. По данным Knight Frank St. Petersburg, в конце третьего квартала 2018 года стартовали продажи в новом элитном жилом комплексе на Петровском острове "Петровская доминанта". Согласно классификации жилья, применяемой в Knight Frank, это первый для девелопера (группа "Эталон") проект в классе А. Сегодня, по данным Knight Frank St. Petersburg, на рынке элитного жилья Санкт-Петербурга представлено 23 комплекса, общая площадь квартир в которых составляет около 635 тыс. кв. м. Немного иные данные дает консалтинговый центр "Петербургская недвижимость". По сведениям компании, на 01.10.2018 на первичном рынке элитного жилья Петербурга представлено 22 ЖК (+7 очередей, всего 29 объектов), из них в сегменте люкс — 16 ЖК (пять очередей) и de luxe — восемь ЖК. Объем рынка элитного жилья на конец отчетного периода оценивается в 0,43 млн кв. м, из них в предложении — 0,12 млн кв. м. По данным Knight Frank St. Petersburg, в июле — сентябре 2018 года свободное предложение по сравнению со вторым кварталом 2018 года увеличилось на 2%, составив 1,25 тыс. квартир (156,6 тыс. кв. м). В третьем квартале 2018 года было продано 102 элитные квартиры и апартамента общей площадью 13,3 тыс. кв. м. Ольга Трошева, руководитель консалтингового центра "Петербургская недвижимость", говорит: "С января по сентябрь 2018 года объем продаж в классе элита оценивается в 58 тыс. кв. м (500 сделок). Каждая вторая сделка приходится на квартиру в сданном объекте, в 2017 году на долю таких квартир приходилось 30%. Тенденция обусловлена ростом строительной готовности популярных у покупателей объектов, а также наблюдается активизация спроса в объектах, где ранее проводились единичные высокобюджетные сделки. С 2016 года начала формироваться новая локация в элитном классе — Петровский остров, сейчас на его долю в объем объеме спроса в классе приходится уже 30%". По данным Knight Frank, объем продаж премиального жилья в третьем квартале 2018 года увеличился на 48% по сравнению со вторым кварталом 2018 года. Рост сделок за три квартала 2018 года по сравнению с аналогичным периодом 2017 года составил 5%. Наибольшее количество элитных квартир сосредоточено в локации Петровского острова. Предложение в других элитных локациях продолжает сокращаться. Екатерина Немченко, директор департамента элитной жилой недвижимости Knight Frank St. Petersburg, отмечает, что последние несколько лет объем предложения дорогого жилья увеличивается в основном за счет формирования новой элитной локации на Петровском острове. Крестовский остров и центр Петербурга по-прежнему популярны в запросах покупателей, но выбор нового жилья здесь сокращается.

Высокий ценовой сегмент

В компании "МК-Элит" говорят, что в этом году абсолютный максимум цены за квадратный метр — 1,2 млн рублей — был отмечен сразу в нескольких домах. "Самой востребованной ценовой нишей в объектах премиум-класса являются лоты стоимостью 25-40 млн рублей. Однако третий квартал отмечен повышением активного интереса к недвижимости за 60-100 млн рублей с фиксированием, такие сделки были регулярнее, чем во втором квартале",— рассказали в "МК Элит". Как правило, для покупателей приобретаемое элитное жилье — просторные многокомнатные квартиры — не является единственной недвижимостью. В основном сделки в высоком ценовом сегменте совершаются по схеме стопроцентной оплаты либо в рассрочку. Также отмечен рост сделок с привлечением ипотеки.

Доля апартов

В общем объеме рынка в классе доля элитных апарт-отелей составляет 11,0%, (преимущественно люкс-сегмент). Как утверждают аналитики "Петербургской недвижимости", по сравнению с прошлым годом доля апартов снизилась на 7% (с 18 до 11%), а максимальная доля присутствия апартаментов в структуре элитного рынка была зафиксирована в 2016 году — 22%, когда на рынок были выведены крупные апартамент-отели Royal Park ("Кортрос") и "Императорский яхтъ-клуб" ("СОК Императорский Яхт-клуб"). "В краткосрочной перспективе новых объектов не ожидается. В сегменте элитных апартаментов представлены единичные проекты, в связи с этим сложно сопоставить средние цены юнитов и квартир — ввиду разности в локациях, концепции и уникальности проектов",— считает госпожа Трошева. Людмила Заиченко, заместитель директора департамента исследований Colliers International, также говорит о сокращении доли апартаментов: "Доля элитных апартаментов в общем объеме экспозиции апартаментов городского формата за последний год сократилась на 3 п. п. и на конец третьего квартала 2018 года составляла 16% (38,25 тыс. кв. м). Снижение доли обусловлено отсутствием на рынке новых элитных апартаментных комплексов в совокупности со стремительным ростом предложения в сегменте сервисных апартаментов. Новых проектов элитного формата на рынке не было с 2016 года (с момента выхода в продажу комплекса Royal Park), однако в ближайшее время ожидается старт реализации элитных апартаментов Neva Art на Петровском острове от компании ЛСР". Впрочем, Полина Яковлева, директор по развитию компании ProExpert, считает, что доля апартаментов будет расти, по крайней мере, до тех пор, пока нет жесткого законодательства. Девелоперам выгодно строить апартаменты (как сервисные, так и для постоянного проживания) ввиду отсутствия нагрузки в виде социальной инфраструктуры. Она отмечает, что около 45% апартаментов предназначено для личного проживания и 55% — для сдачи в аренду. "В момент становления сегмента апартаментов цены на апарты были на 10-15% ниже, чем в жилом сегменте. Сегодня они практически сравнялись. Более того, в элитном сегменте в качественных проектах стоимость квадратного метра может быть выше, чем в жилом",— обращает внимание эксперт.

Тенденции

По данным Knight Frank, в третьем квартале 2018 года основным спросом пользовались квартиры с тремя спальнями — около 60% всех реализованных единиц. Половина сделок была совершена с квартирами стоимостью от 20 до 34 млн рублей. Трендом последних лет стал рост спроса на элитное жилье в Петербурге со стороны жителей Москвы. За три квартала 2018 года их доля в сделках увеличилась до 15%. Полина Яковлева говорит, что в последнее время портрет покупателя элитной недвижимости претерпел изменения: покупатель в элитном сегменте помолодел — появились 40-50-летние бизнесмены, которые покупают недвижимость для собственного проживания. "30-40% сделок в сегменте элитной жилой недвижимости имеют инвестиционные цели. Доля иногородних покупателей выросла за счет москвичей, чему способствовал и переезд "Газпрома"",— говорит госпожа Яковлева. Одна из основных тенденций — девелоперы начали идти по пути готовых квартир в элитном сегменте, несмотря на то, что еще два-три года назад на рынке бытовало мнение, что элитный сегмент требует уникальных проектов в дизайне. "Это требование остается по-прежнему, просто девелоперы начали предлагать покупателем не просто квадратные метры и бетонные стены, но и готовые интерьерные решения и их реализацию, которые могут меняться под заказчика",— поясняет госпожа Яковлева.