Риски при покупке квартиры на вторичном рынке

Рассказывает Константин Ширяев, руководитель отдела продаж элитной недвижимости 1. С какими рисками можно столкнуться, покупая квартиру на вторичном рынке. Риск признания сделки купли-продажи недействительной есть чаще всего в следующих ситуациях: когда квартира приобретается у лица, находящегося под опекой, недееспособного или ограниченно дееспособного лица, несовершеннолетнего собственника; когда квартира была приватизирована с нарушением прав несовершеннолетних или прав супруга собственника; когда в отношении покупаемой квартиры нарушены права наследников или она может быть обременена правами третьих лиц. Также в зоне риска - ситуации, когда квартира приобретается по доверенности; в отношении продавца инициирована процедура банкротства; когда нет расписки о получении денег у продавца, а в договоре купли-продажи указано, что расчеты будут произведены после регистрации. Если сделка будет признана недействительной, покупатель теряет квартиру и его ждут долгие и неприятные судебные разбирательства по возврату денежных средств. Возможна их частичная или полная потеря. 2. Наиболее распространенные мошеннические схемы. В числу таких ситуаций относятся отчуждение квартиры по подложному паспорту или продажа по подложной доверенности. Если квартира ранее была приобретена у лиц, относящихся к группе повышенного риска (одинокие пенсионеры, лица с психическими заболеваниями, алкогольной и наркотической зависимостью), она, как правило, за короткий период времени меняет несколько собственников, чтобы «обелить» объект. До их пор не редкость сделки с нарушением прав несовершеннолетних детей. Их можно отнести к непредумышленному нарушению или халатности. Если продаваемая квартира была приобретена с использованием материнского капитала, то родители обязаны наделить детей долями в данной квартире. Если этого не было сделано, но такая квартира продана, сделка может быть признана недействительной 3. Что необходимо проверить прежде чем решиться на сделку. Начните с выписки ЕГРН, ее может заказать любое физическое лицо. Из нее вы узнаете, кто является собственником квартиры и есть ли обременения, аресты. Для подготовки и проведения сделки купли-продажи у собственника необходимо запросить следующие документы: Во-первых, правоустанавливающие: договор купли продажи, договор мены, договор дарения или иное. Далее - свидетельство о собственности, вписка ЕГРН; форма 9 (позволяет узнать кто зарегистрирован в квартире) и форма 12 (справка о снятии с регистрации некоторых категорий граждан), согласие супруга/и на продажу. Также могут понадобиться справки из ПНД или НД, разрешение органов опеки (если есть несовершеннолетние собственники или недееспособные лица). Если квартира продается по доверенности, необходимо убедиться в том, что она не отозвана. 4. Как именно можно это проверить. Выписку ЕГРН можно заказать самостоятельно в любом МФЦ, понадобится точный адрес и кадастровый номер квартиры. Остальные документы при подготовке к сделке предоставляет продавец. Можно воспользоваться услугой по глубокой юридической проверке объекта. Она платная, но в масштабах любой сделки с недвижимостью эти расходы оправданы. 5. Можно ли при проверке и оформлении сделки обойтись своими силами, или непременно нужно иметь специалиста, который проверит все нюансы. Обойтись собственными силами можно - большинство необходимой информации есть в открытом доступе. Но, безусловно, быстрее, надежнее, а главное - безопаснее действовать с помощью специалистов рынка недвижимости. 6. Как могут выглядеть коротко сформулированные заповеди для покупателя на вторичке. Осторожно относиться к вариантам которые значительно ниже аналогичных вариантов на рынке. Исключения бывают, но редко. Не торопиться, но и не затягивать с принятием решения. Интересные варианты быстро находят счастливых обладателей. Проверить все документы по объекту недвижимости, провести глубокую юридическую проверку объекта. Дополнительной мерой безопасности будет нотариальное удостоверение сделки. Использовать понятные схемы взаиморасчетов по сделке. Контролировать (иметь рычаги воздействия на продавца) выполнение обязательств продавцом по договору купли-продажи: снятие с регистрации, передача квартиры. Сверить фактическую планировку квартиры с указанной в документах (кадастр, техн паспорт, ЕГРН). В старом фонде уточнить тип перекрытий - сверить с указанным типом перекрытий в тех паспорте. Если есть мебель - составить опись. Заранее согласовать все условия: кто оплачивает расходы, форма оплаты, место оплаты, сроки снятия с регистарции, что остается в квартире, срок подписания акта приема-передачи Также получить актуальные подтверждающие документы: справка по Ф9, свежая выписка ЕГРН, справка по ф12, квитанции об оплате (сверить с показаниями счетчиков) и другие документы, характеризующие ситуацию и сделку. Составить детальный и юридически корректный договор купли-продажи, где все условия будут отражены. Позаботиться в получении подтверждения оплаты (расписка, выписка со счета и тд).