18.03.2015

Первичный рынок элитного жилья в Санкт-Петербурге: итоги- 2014 и прогнозы-2015.

Характер предложения

Элитные новостройки в Санкт-Петербурге можно разделить на 2 группы: клубные дома для ограниченного круга покупателей и масштабные проекты для более широкого круга. При этом все объекты, считающиеся элитными, должны располагаться в местах, которые традиционно считаются престижными.

На сайтах, посвященных петербургскому рынку недвижимости, можно увидеть довольно разные результаты подсчета элитных новостроек – от 30-ми до 40-х. У этого расхождения есть несколько причин: в первую очередь, это разные подходы к оценке места, на котором ведется строительство, а во вторую – разная оценка качества самих объектов.

Более точными являются количественные оценки, ограниченных по месту или по времени. Так, например, почти все маркетологи сходятся во мнении, что за 2014 год в Петербурге было начато 10 новых проектов элитного жилого строительства, благодаря чему объем предложения «новой элиты» увеличился за год на 160 тыс. кв. м.. Вместе с объектами, уже находящимися в продаже, общий объем предложения составил порядка 470-480 тыс. кв. м.
Наиболее крупными новыми объектами стали ЖК «Крестовский de luxe» от компании «Премиум Девелопмент» (359 квартир) и ЖК «Привилегия» от компании «Еврострой» (334 квартиры).  Оба комплекса расположены на Крестовском острове.

В течение 2014 года предложение на первичном рынке элитного жилья в Петербурге смещалось из центра города на островную часть Петроградской стороны. По некоторым оценкам, сейчас доли этих территорий в общем объеме предложения «новой элиты» сравнялись – на каждую из них приходится примерно по 40%.  

В прошедшем году среди покупателей элитной недвижимости в наибольшей степени были востребованы трех- и двухкомнатные квартиры. Соответственно, их доля в структуре предложения новых элитных объектов составляла 40 и 26%. Средняя площадь выставленных в продажу квартир - 130 кв. м.  
Меньше всего застройщиками выводилось в продажу многокомнатных квартир - 6% от общего количества.
Студии, как и апартаменты, также присутствуют на рынке элитной недвижимости, но вышли на него сравнительно недавно. Площадь таких студий и апартаментов существенно отличается от тех, которые строятся в сегментах эконом- и комфорт- , и приближается к привычному показателю элит-класса – от 130 кв.м. и более.

Диапазон цен в элитном сегменте довольно широк и может варьироваться, в среднем, от 250 тыс. до 350 тыс. руб за 1 кв.м. Как это обычно и бывает, цена зависит от степени готовности объекта и от его качества. Отдельные объекты могут стоить порядка от 600 тыс. до 1500 млн руб. за 1 кв м, но такие случаи не являются определяющими для рынка.

Итоги продаж и цены

В 2014 году компания «МК-Элит» работала с квартирами, расположенными в 20-ти проектах «новой элиты», из них с 5-ю - на эксклюзивной основе.

Принципиально новым событием прошлого года стал непрерывный рост числа ипотечных сделок со строящимся элитным жильем. Этому способствовало появление на рынке специальных банковских программ, рассчитанных на покупку элитной недвижимости (банки упростили требования к заемщикам в части предоставления документов). 
По нашим оценкам, с января по октябрь доля «элитной» ипотеки выросла с 12% до 20% от общего числа сделок. Этот процесс приостановился лишь в ноябре (в связи с нестабильностью валютного курса) и, особенно, в декабре (после резкого роста ключевой ставки).

Тем не менее, в ноябре-декабре 2014 года снижение валютных цен на первичном рынке элитного жилья вызвало резкий рост продаж с немедленной оплатой, повлекший за собой рост рублевых цен. По итогам IV квартала этот рост составил, в среднем, 11%, а за весь 2014 год средняя цена 1 кв м. в элитном новострое выросла  с 290 000 до 340 000 руб. (+17,2%). При этом объекты бизнес-класса подорожали на 12%, а премиум-класса – на 20%.

Прогнозы-2015

Январь 2015 года был оценен всеми петербургскими риэлторами как «мертвый» месяц для рынка недвижимости. Эту же оценку можно отнести и к рынку элиты.
В феврале в компании «МК-Элит» был отмечен заметный рост обращений со стороны клиентов, который сопровождался ростом количества показов. 

По нашим подсчетам, в феврале 2015 года на первичном рынке элитного жилья на продажу было выставлено около 1500 квартир, общая площадь которых превышала 470 000 кв. м.  От всего объема элитного новостроя 36% относится к премиум-классу, а оставшиеся 64% - к бизнес-классу.

В середине марта в нашей компании начались первые в этом году сделки в сегменте квартир, стоимость которых составляет 30 млн руб. и более. При этом продажи сосредоточены, в основном, в домах высокой степени готовности. Мы отметили, что полностью прекратились «инвестиционные» сделки - все покупки совершаются «для себя» и вызваны житейскими потребностями клиентов.

17 марта Правительственная комиссия по экономическому развитию и интеграции одобрила инициативу по снижению ипотечной ставки с 13 до 12% годовых. Это решение было принято в связи с понижением ключевой ставки Центрального Банка РФ с 15 до 14%.
По условиям программы, ипотечные кредиты по льготной ставке можно будет взять только на приобретение жилья на первичном рынке, а размер кредита не должен превышать 3 млн рублей. Такое требование связано с необходимостью поддержать рынок жилья экономического класса.
Исключение сделано для крупных субъектов - Москвы, Московской области и Санкт-Петербурга. Максимальная сумма кредита в этих регионах составит 8 миллионов рублей.


Таким образом, на рынке элитного жилья это программа не отразится.

«До декабря 2014 года мы отмечали, что обычно покупатель элитного жилья брал ипотечный кредит  для того, чтобы не вынимать денег из бизнеса, - говорит директор по продажам компании «МК-Элит» Громова Елена. - В 2015 вынимать деньги из оборота стало еще сложнее, и спрос покупателей на ипотеку, потенциально, мог бы вырасти. По итогам опросов наших клиентов мы предполагаем, что до полного восстановления ипотеки объемы продаж нового элитного жилья будут восстанавливаться медленнее, чем могли бы. В свою очередь, наши партнеры-застройщики  прогнозируют, что при отсутствии ипотечного кредитования число новых проектов в элитном сегменте будет уменьшаться».

Возможно вас заинтересует продажа квартир бизнес класса в Санкт-Петербурге

Сортировать по
Поиск по адресу
×
Найдено
На странице
Пожалуйста, подождите