29.06.2014

Правила покупки дорогих квартир в центре города

О том как правильно купить квартиру в центре Петербурга рассказывает ведущий специалист АН "МК-Элит" Артем Зубенко:

Выбирая недвижимость высокого класса в историческом центре Петербурга, покупателю стоит определиться с тем, будет ли это новостройка или квартира в старинном доме.

В случае с новостройками особое внимание стоит уделить застройщику:
- ознакомьтесь с  его репутацией; узнайте, как долго он на рынке, какие объекты сдал и были ли к нему претензии по срокам сдачи или по качеству строительства;
- убедитесь, что строительство объекта ведется активными темпами;
- узнайте, по каким правилам застройщик привлекает деньги покупателей: наиболее безопасной является покупка квартиры от застройщика, работающего по Федеральному закону № 214;
- выясните, в каких банках объект аккредитован;
- по возможности узнайте, с какими партнерами сотрудничает застройщик.

При покупке квартиры на вторичном рынке разумно ознакомиться со следующими документами:

1. Паспорт собственника, свидетельство о государственной регистрации права собственности и документ, на основании которого возникло право собственности (договор купли-продажи или дарения, свидетельство о праве наследования, решение суда о передаче прав собственности  или др.).
Проверка подлинности паспорта и/или принадлежности его продавцу (т.е. подлинности личности продавца) – это, пожалуй, самое важное. Даже нотариусы, когда пишут, что «личность продавца установлена», иногда ошибаются.
Если одним из собственников является несовершеннолетний ребенок, то продавцу для продажи потребуется письменное согласие на совершение сделки от законных представителей несовершеннолетнего, а также разрешение органов опеки и попечительства. Для того чтобы дать разрешение на совершение сделки, органы опеки и попечительства попросят продавца представить целый пакет документов.

2. Технический паспорт. Это тот самый документ, который отражает основную информацию об объекте недвижимости. Мы советуем покупателям обратить внимание на материалы перекрытий дома, наличие капитального ремонта и срок его давности.
Кроме того, в техническом паспорте есть чертёж помещения с планом внутренних перегородок, несущих стен, жилых и нежилых комнат. Если со времени предшествующей сделки в квартире произошли изменения (перепланировка, переустройство), то в техническом паспорте должна быть отражена данная информация (отметка, штамп). Чем ближе дата изготовления техпаспорта к моменту вашей сделки по данной квартире, тем больше будет гарантированней подлинность информации о ее техническом состоянии.
Обязательно сравните существующую планировку с планировкой, зафиксированной в документе - если они различаются, это означает, что в квартире произведена незаконная перепланировка. Это, как минимум, повод для торга и максимум - повод отказаться от сделки, ведь всегда есть риск того, что новую перепланировку узаконить не получится.
 

Опыт нашего агентства показывает, что на практике не удастся узаконить следующие виды перепланировок:
 

- если «мокрые» места (санузел, ванная или кухня) перенесены на места, расположенные над жилыми комнатами соседей. По закону, такими действиями вы ухудшаете их жилищные условия.

- значительно затруднит процесс узаконивания перепланировки или вообще исключит эту возможность, если в квартире будут снесены несущие стены дома или в них будут сделаны проёмы.

3. Кадастровый паспорт. Важный документ, выписка из государственного кадастра недвижимости. В нем перечислены основные характеристики объекта недвижимости, а также имеется графический план квартиры, который отображает её границы на этаже здания.
Если в квартире проведена перепланировка, то соответствующая информация будет указана в кадастровом плане, но только в том случае, если паспорт составлен по итогам «актуальной» технической инвентаризации квартиры. В противном случае он будет отражать сведения, взятые из архива, и информация о самовольной перепланировке в нем может отсутствовать.

4. Форма 9. В этой справке перечислены лица, зарегистрированные по данному адресу.
Чтобы не возникло проблем во время сделки, мы рекомендуем попросить у продавца архивную форму 9 (взять её может собственник в паспортном столе). В этой форме могут быть указаны люди, снятые с регистрации, но, возможно, имеющие основание претендовать на право пользования жилым помещением («убыл временно», «наложена бронь», «убыл в ИК № …», «убыл в ПНИ №»). Советуем потребовать у продавца,  самостоятельной выписки из квартиры зарегистрированных в ней граждан до момента сделки. (Выписка в судебном порядке займет не меньше 3 месяцев).

5. Выписка из ЕГРП (Единого государственного реестра прав на недвижимость). Этот документ позволяет получить информацию об истинном правообладателе объекта недвижимого имущества, узнать, имеются ли установленные в отношении объекта запреты, обременения, споры, правопритязания третьих лиц.

Не забудьте уточнить стоимость коммунальных платежей и проверьте отсутствие у собственника задолженности по ним.


Кроме общепринятых правил, хотелось бы дать покупателям несколько не юридических, а «маркетинговых» советов:

- Если цена квартиры ниже рыночной хотя бы на 20%, то специалисты порекомендуют отказаться от покупки. Обычно со скидкой предлагают «нечистое» жилье.

 

- Разумеется, многие виды проверок покупатель не сможет провести самостоятельно. Сложнее всего самому проверить историю квартиры, так как частное лицо не в состоянии получить эту информацию. Даже если продавец возьмет архивную справку, она покажет историю только его семьи, а не предыдущих владельцев. Это закрытая информация, которая выдается по особому запросу. Для клиентов «МК Элит» мы заказываем процедуру проверки у независимой специализированной организации, после чего клиент получает на руки подробный отчет.


Стоит отметить, что  риэлтерская проверка значительно глубже, чем в вышеприведенном списке. Она может установить целый ряд важных фактов о квартире и истории правообладания. Агентство работает с продавцами по договору. Подписывая его, мы просим продавца сообщить о себе ряд принципиально важных сведений, на основании которых любой опытный риэлтор поймет, о чем еще его нужно спросить. Мы предупреждаем продавца об ответственности в случае, если эта информация будет ложной.

Компания «МК-ЭЛИТ» предлагает вам купить квартиру на миллионной улице в исторической части Санкт-Петербурга.

Сортировать по
Поиск по адресу
×
Найдено
На странице
Пожалуйста, подождите